¿Cómo financiamos Barrios Caminables?
Los desarrolladores inmobiliarios juegan un papel enorme en la configuración de nuestras ciudades. Siempre y cuando cumplan con las reglas de la regulación, todo lo demás es aceptable, y hasta ahora, los resultados no son siempre lo que nos gustaría ver en la ciudad y menos en un barrio caminable
Por Francisco Traverso, jefe de programa del Diplomado de Gestión Inmobiliaria, del Instituto de Estudio Urbanos y Territoriales UC
Hace algunos años, un artículo del New York Times presentó un nuevo desarrollo cerca del centro de la ciudad de Denver que está abordando los problemas de salud pública a través del diseño. El proyecto es parte de un desarrollo más amplio, La Alma / Lincoln Park Neighborhood, que fue concebido bajo principios de desarrollo que otorgan una mirada de largo plazo de la ciudad y centrada en mejores condiciones de habitabilidad del entorno urbano. Entre los varios principios que recoge el proyecto, destacan aquellos como mejor provisión de transporte, infraestructura de ciclismo y vecindarios caminables como componentes primarios que fomentan un estilo de vida más saludable para los residentes de una cierta área. Señalados los aspectos positivos de la iniciativa, al final, el artículo menciona algo que es crucial para el éxito de proyectos como este: La Financiación. Como se explica en el artículo, los defensores del modelo “anticipan que los desarrolladores privados verán la herramienta simplemente como una medida que agrega costos o como una forma para que los activistas de la comunidad paren o detengan los proyectos propuestos”. Aquello que los planificadores pueden proponer como una solución a problemas específicos de salud puede ser vistos por otros como barreras al desarrollo o pueden crear consecuencias no deseadas para aquellos que crean los edificios que conforman los entornos urbanos. Esta polémica no es ajena al contexto chileno. La ley de aportes al espacio público ha traído exactamente los mismos temores al mercado inmobiliario y se ve con recelo la aplicación de la misma.
Este es precisamente el dilema. Nos gusta pensar que los profesionales de la planificación son los que modelan nuestras ciudades, donde las políticas adecuadas definirán la forma y la calidad de nuestro entorno construido, pero eso no es del todo cierto. En algún momento alguien tiene que enfrentarlo, los desarrolladores inmobiliarios juegan un papel enorme en la configuración de nuestras ciudades. Siempre y cuando cumplan con las reglas de la regulación, todo lo demás es aceptable, y hasta ahora, los resultados no son siempre lo que nos gustaría ver en la ciudad y menos en un barrio caminable. Un ejemplo claro de esto es la hiperdensidad que enfrentan comunas como Estación Central cuyo entorno se ha poblado de un desarrollo altamente rentable, pero que no guarda relación con una mirada de largo plazo de la ciudad.
Así que la pregunta es: ¿cómo involucramos a los desarrolladores en la conformación de barrios mejor diseñados, bien conectados, provistos de servicios y que a la vez generen beneficio económico a quién lo construye?
La respuesta no es fácil. Los desarrollos caminables son aquellos que permiten una experiencia positiva a los desplazamientos peatonales a través de vías bien conectadas, correctamente arborizadas, seguras, donde la mayoría de los servicios se pueden encontrar en un radio no superior a mil quinientos metros y donde los medios de transporte masivo entre distritos pueden ser usados para expandir el tamaño del distrito y mejorar la provisión de servicios. Este tipo de desarrollo requiere de una mayor calidad de construcción, y en general, tiene un complejo proceso de aprobación, por lo que son más caros y tienen mayor riesgo financiero que el desarrollo suburbano en extensión o el desarrollo en hiperdensidad, así que ¿por qué los inversionistas interesados en rentabilidades a corto plazo estarán dispuestos a invertir en proyectos caminables cuando el opuesto a eso es una alternativa que ofrece tierras más baratas, costos de construcción más baratos y menos riesgo?
Probablemente haya muchas respuestas a este problema; Sin embargo, hay uno que es particularmente interesante: El Capital Paciente.
En 2007, Christopher B. Leinberger[1] publicó un artículo en el que discutió la importancia del Capital Paciente en el financiamiento del desarrollo inmobiliario y cómo un mayor aporte del mismo, desde diversas fuentes y proveedores, facilitaría el desarrollo de un entorno caminable a la vez que entrega mayores retornos financieros en el largo plazo.
Entonces, ¿qué es el capital paciente y cómo funciona? El capital paciente es aquella parte de la estructura de financiamiento de un desarrollo que no tiene un período de recuperación definido. Es proporcionado por inversionistas de largo plazo en un proyecto o a través de incentivos gubernamentales que desempeñan un papel similar.
El capital paciente no es un sustituto de otra financiación. Más bien, es adicional, superpuesto a un presupuesto de desarrollo convencional, dado que el costo total del proyecto aumenta debido a los mayores costos de construcción y costos de consultoría asociados a un proyecto como éste.
Para entender cómo opera es necesario dar una breve mirada a la estructura de financiamiento habitual de un desarrollo inmobiliario. Un presupuesto de desarrollo se compone de capital y deuda. El capital convencional, que a menudo espera una tasa interna de retorno del 10% al 15%, tiene además la propiedad del proyecto, proporciona la garantía de construcción frente al financista y esta generalmente comprende aproximadamente el 20% del presupuesto total de desarrollo. Cuando el capital paciente se proporciona, el rol del capital tradicional cambia y se puede denominar como ” capital de primer tramo”, también llamado deuda “mezzanine”. A cambio de tener un capital adicional en el proyecto (que está detrás del primer tramo de capital en la prioridad del flujo de caja) y con la posibilidad de no proveer garantías financieras al préstamo de construcción (dado que el capital paciente la proporciona), el capital de primer tramo recibirá una tasa de retorno más baja y renuncia a la propiedad sobre el activo. En su lugar, el capital de primer tramo recibirá el cien por ciento del flujo de caja después de la deuda hasta que se alcance la tasa acumulada de retorno y se devuelva el capital aportado. Se puede esperar que el capital de primer tramo se “retire” entre los años tres a siete de la vida del proyecto por lo que los proveedores de capital paciente tienen que esperar hasta entonces para ver sus retornos financieros.
Con el retiro del capital de primer tramo, el cien por ciento del flujo de caja post-deuda del proyecto está disponible para los proveedores del capital paciente. Es el segundo inversionista quien debe tener el beneficio a largo plazo del proyecto. Entre otros beneficios, los inversores de capital paciente destinado a financiar barrios caminables probablemente verán retornos financieros sustanciales a medida que el proyecto madure. Hay una espiral ascendente de creación de valor en la medida que la masa crítica del barrio caminable aumenta y se refuerza. En la medida en que los servicios dentro de este barrio incrementan, hay más gente en la calle, lo que impulsa los alquileres y los precios de venta, lo que da lugar a aumentos en los valores de la tierra y la construcción, lo que resulta en mayores ingresos tributarios para el gobierno local y mayor flujo de caja para el inversionista. Esto es particularmente importante en áreas urbanas que se ven próximas a experimentar procesos de crecimiento.
Las fuentes de capital paciente son muchas, e incluyen a: dueños de terrenos, dueños de edificios existentes en necesidad de reurbanización, gastos indirectos de desarrollo, estacionamientos, honorarios profesionales y, por supuesto, efectivo. Por ejemplo, los honorarios profesionales pueden ser diferidos o negociados por parte la propiedad en el proyecto.
¿Quién está dispuesto a proporcionar la equidad del paciente? Como ya se dijo, propietarios de suelo y de edificios, desarrolladores, fondos de pensiones (próximos a invertir directamente en activos inmobiliarios), fondos de inversión, inversionistas individuales, organizaciones sin fines de lucro, gobierno. Todos estos posibles inversionistas están hoy dispuestos a negociar ingresos presentes, o ingresos a corto plazo, por ingresos a largo plazo, los cuales, dadas las ventajas de los barrios caminables antes descritos, empujarán arriendos más altos y valores más altos de la tierra en el largo plazo, incremento que no ocurre en la misma proporción en el desarrollo suburbano, donde los valores tienden a permanecer más estables en el tiempo.
¿Están estos proveedores dispuestos a “comprar” la idea? Probablemente, y ese es el reto, involucrar a inversionistas y desarrolladores en una mirada de largo plazo de la ciudad. Afortunadamente, hay al menos una herramienta para ello: El Capital Paciente.
[1]Las definiciones utilizadas en este artículo se han obtenido del paper publicado por Christopher B. Leinberger: Back to the Future: The Need for Patient Equity in Real Estate Development Finance
Francisco Traverso
Jefe de Programa
Diplomado de Gestión Inmobiliaria
Instituto de Estudio Urbanos y Teritoriales
Pontificia Universidad Católica de Chile
